住まいについて
| 「モゲージローン」のお話を伺ったのは… ハイディ 浜野、AMP さん | |
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| 日系化学フィルム会社でマーケティング、営業を１１年担当後、キャリア チェンジを経て現職に就く。BC州で日本人として最初のモーゲージス ペシャリストライセンスを取得。カナダ北西最大のモーゲージ会社で あるTMG, The Mortgage Groupに所属し、日本人としては唯一の Accredited Mortgage Professionalとして活動中。不動産に関連す る融資一貫業務と、設備機器、機械等のリースサービスも提供。 |  |
| TMG, The Mortgage Groupは業界25年の歴史を持つ業界でもトッ プクラスの企業です。不動産は人生最大の買い物です。不動産の融資 に関しては、信頼のおける会社に籍をおく、モーゲージスペシャリスト をご利用下さい。きめ細かい、迅速なサービスをお約束致します。 | |
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The Mortgage Group Canada Inc. Tel. 604-250-7649 Fax. 604-629-4733 #105-1385 W. 8th Ave., Vancouver V6H 3V9 E-mail:heidi@mortgagegrp.com Web: www.hamanomortgages.com |
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モーゲージローンの仕組み カナダのモーゲージ業界 クレジットレコード - モーゲージショッピングの留意点 - 不動産購入頭金 - モゲージ申請に必要な情報 モーゲージプロダクト例 スペシャリストに聞くQ & A
モゲージローン
人生最大の買い物といっても過言ではない不動産。この項では不動 産購入には欠かせないモゲージローンのあれこれをご紹介します。
モーゲージローンの仕組み
モーゲージローン（通常モーゲージと略される）を理解するにあたり、日本で
聞き慣れた住宅ローンとの違いについて把握する必要があります。一般的
な住宅ローンとモーゲージローンの相違点として２つの点を挙げることが
できます。
第一に、資金の流通形態です。銀行で扱われる住宅ローンは貯蓄者の貯
金を集めたものを資金として利用者に貸付しますが、モーゲージローンの
場合は貸付債権を証券化し、それを投資家に売却することによって資金
を得るシステムになっています。その結果、モーゲージローンの場合、従来
の住宅ローンのような金利変動などによるリスクは投資家が追ってくれる
形となり、10年の長期固定金利ローンも可能となります。従来の住宅ロー
ンと比較すると、貸付者にとってリスクが回避しやすく、より良い条件で
モーゲージローンを選択する事が優位な点とも言えるでしょう。
もう1点の違いは、住宅そのものの担保価値がモーゲージローンの融資基
準となる事です。ローン債権を買う投資家は、市場の住宅担保価値に基づ
いた価格でローン債権を買い取っていますが、価格基準や住宅の定義が
極端に変化すると、ローン債権が暴落し、アメリカで起こったサブプライ
ム事態が生じるわけです。
カナダのモーゲージ業界
カナダにおけるモーゲージ業界は、チャーター銀行、信用金庫、モーゲー
ジ株式会社、プライベートモーゲージ会社から成り立っており、その数は
約80社以上にも及びます。
モーゲージスペシャリストは特定の金融機関に属せず、BC州FICOM管
理下の基、銀行、信用金庫、モーゲージ会社の多数のモーゲージプロ
ダクトの中から、お客様の条件に適したモーゲージを選択し、無料（on
approved credit）でサービスを提供するプロフェッショナルです。モーゲー
ジプロフェッショナルは業界の最新の情報とファイナンスの知識を持ち、
ライセンススペシャリストとして、厳しい規則に徹した職務遂行が義務付
けられています。
モーゲージスペシャリストを選択する基準として、業界の経験と規定をパ
スしたAMP(Accredited Mortgage Specialist)の称号を持つスペシャリスト
の選択をお勧めします。
クレジットレコード
カナダでは、支払い責務を持つ個人のレコードがCredit Bureauに常に報
告されます。モーゲージの申請の際、各個人のクレジットレコードを基に
審査が行われるのが通常です。
自分の名義でクレジットカードを所持していない場合はクレジットレコードが
存在せず、融資条件下で不利になる場合があります（新規移民の方は例外）。
クレジットスコアーは支払い責務を持つ個人の下記の要因を審査基準と
しています。
- 個人負債責任の支払い状況 ..........35％
- クレジットカードのバランス.........30％
- 新規照会回数 ......................10％
- 使用可能なクレジット限度額.........10％
- クレジット、LOCの使用期間 .........15％
不動産の購入、あるいはモーゲージの切り替えの直前に、カーローンや新規の
Line of Creditを開くと融資額に大きな影響がでるので、注意が必要です。
それと同時に、長期支払い滞納になっている責務は支払いを済ませるの
がベストです。
又、日本人の方の中にはクレジットカードの名義が配偶者のもので、自分
名義のカードがない方がおられますが、クレジットカードレコードの構築
が支払い能力の証明方法となりますので、自分名義のカードは是非ともお
作りになる事をお勧めします。
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モーゲージショッピングの留意点
不動産購入の際、取引先銀行に融資の相談をするのが通常の流れかと思
います。しかし、取引先の銀行がベストな金利を提示するか、更にお客様
に一番適したモーゲージプロダクを提供できるとは限りません。
より良いモーゲージを探すため、個人で銀行に融資の問い合わせをする
と、その度にクレジットの照会が行われ、クレジットレコードの点数に影
響してくる場合がございます。モーゲージスペシャリストを利用しますと、
一回の照会で多数の融資機関への申請が可能となると伴に、金利、融資
額等の条件において選択範囲が非常に広がってまいります。
不動産購入頭金
不動産購入にあたりカナダ移住の方は最低物件価格の5％の頭金が必要 となります。頭金は親族からの贈与、貯金、投資、RRSP、Line of Credit等 が対象となります。2009年に不正資金取り締まり法が適応されて以来、 頭金に利用する現金は、最低3ヶ月の口座証明提出が義務つけられており ます。頭金を現金で所持なさっていて、不動産のご購入をお考えの方は、 早い時期に預金なさる事をお勧め致します。カナダ以外にお住まいの非 居住者の方は、35％の頭金が必要となります。
モゲージ申請に必要な情報
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モゲージプロダクトには以下の例が挙げられます。
- 投資不動産
- 新規移民プログラム
- 収入証明の難しい自営業者プログラム
- 非居住者プログラム
- ブリッジファイナンス
- Line of Credit
- 税金控除モーゲージ
- 新規住宅建築ファイナンス
- カードローン、その他の高金利ローン支払い向け再融資
- リバースモーゲージ（60歳以上対象融資）
- キャッシュバックモーゲージ
モーゲージプロダクト例
-
モゲージ申請の際には以下の情報が必要になります。
- 雇用者の手紙（雇用期間、収入、役職が記載されたもの）
- T4、又はT1タックスリターン
- Notice of Assessment
- 頭金を証明するためのアカウント証明書
- Social Insurance Number（クレジットレコード照会のため情報秘密厳守）
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スペシャリストに聞くQ & A ～モゲージローン編～
Q. モーゲージスペシャリストを利用する利点は何ですか？
A.業界に精通した知識と情報、40社以上の金融機関のモーゲージプロ ダクトにアクセスが可能であるため、お客様に最も適したプロダクトを 通常より低い金利で提供する事ができます。又、報酬は金融機関から受ける ため、サービスは無料(＊OAC)。モーゲージの申請から決算までお客様のスケ ジュールに合った日本語による細かいサービス、モーゲージの見直し、アフタ サービスと一貫したフォローアップが得られるのが利点と言えるでしょう。
Q. 自営業で経費を差し引いた収入が実際の収入より低いのですが、 ローンを組む際に影響はありますか？
A.自営業の方の為のプログラムがありますので、クレジットスコアー等の 条件を満たせば良い金利、条件で融資を受けることが可能となります。
Q. ベースメントスィートがある物件購入を考えていますが、イリーガル スイートでも融資が受けられますか？
A.昨今のグレーターバンクーバーの不動産事情を考慮し、イリーガルベー スメントスィートの家賃収入を収入として認める融資先も存在します。 年収$50,000で、家賃収入が$1,200の場合、約$520,000の融資額まで可能と なります（毎月の支払い責務、金利、返済期間によっても融資額が変わります）。
Q. 返済期間が長いと、ローンを一生返せないと思うのですが？
A.カナダでは、住宅の売り買いが頻繁に行われ、又、物件価格も上昇する 傾向にありますので、ローンを一生返し続けるという概念はあまり無い と思いますが、下記を実行することで返済期間を短縮することができます。
Q. モーゲージスペシャリストを利用する利点は何ですか？
A.業界に精通した知識と情報、40社以上の金融機関のモーゲージプロ ダクトにアクセスが可能であるため、お客様に最も適したプロダクトを 通常より低い金利で提供する事ができます。又、報酬は金融機関から受ける ため、サービスは無料(＊OAC)。モーゲージの申請から決算までお客様のスケ ジュールに合った日本語による細かいサービス、モーゲージの見直し、アフタ サービスと一貫したフォローアップが得られるのが利点と言えるでしょう。
- 返済の頻度を増やす（毎月の返済をbi-weeklyに設定する）
- モーゲージの返済以外に、毎年数千ドルでも支払いに回す
- モーゲージ支払い額を少し高めに設定する（毎月$30でもかなりの金利節約となります）
Q. モーゲージをプランする際に大切なポイントは何ですか？
A.不動産の購入は、人生において最高額の購入です。各自の将来のファ イナンスプラン、人生設計に合ったモーゲージを選択するにあたり、 下記のポイントを考慮する必要があります。
- 返済額（生活レベルに合った返済額の設定）
- 返済期間（返済額を延期することによりキャッシュフォローが増える）
- 固定金利、変動金利の選択（Fixed Term VS Variable Term）
- 返済オプション（返済オプションを活用し、利子、返済期間を短縮）＊1) *1) 各金融機関、プログラムによって、金利、条件、返済オプション、ペナルティーがそれぞれ異な ります。後で誤解等が起こらないよう、質問のリストを作り、モーゲージスペシャリストと確認 することが大切です。