住まいについて

「不動産売買」のお話を伺ったのは…
村上 丈二 さん
1985年 専修大学経済学部卒業後、国際証券(株)にて 4年間勤務。1989年バンクーバーへ移住。リアルティ ワールド・インタウン不動産、オークウエスト不動産を 経て2005年独立。ポイントグレイ・プランニング社設 立、サットングループ・ウエストコースト不動産所属。
私共では、広くバンクーバー全域において日本人のお 客様の為にあらゆる物件を細かく扱っております。新 規開発予定のコンドミニアムから郊外の中古住宅ま でできる限りのご要望にお答えするよう努力しており ますので、お気軽に村上までお問い合わせください。
サットングループ - ウエストコースト不動産
Tel. 604-240-3541 Fax. 604-844-7554
#301-1508 W. Broadway, Vancouver V6J 1W8
E-mail:jmurakami@telus.net
Web: www.jmurakami.com

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　住まいを借りる　不動産の購入　不動産の売却　スペシャリストに聞くQ & A

住まいを借りる

賃貸コンドの場合は一軒家とは異なり、他人と関わることが多い分、 気を遣うことやトラブルも多くなりがちです。快適な生活をおくるに は部屋探しや契約が重要ポイントになります。引越ししてしまってか ら後悔しないように注意しましょう。

住まいの種類と特徴

賃貸の種類には、家、コンドミニアム、アパート、貸部屋、ホームステイな ど様々な形態があります。どの種類を選ぶかは、ライフスタイル、家族構 成、居住希望期間や家賃の予算等で決まります。物件によっては条件が限 定される場合もあります（家族限定、子供の有無、学生、単身会社員等）。賃貸 物件にはオーナー自らが管理しているものと、不動産エージェントを介し て管理されている物があります。アパートやコンドミニアムの場合、マネー ジャーがビル内に居住していることもあります。一軒家の貸部屋、ホーム ステイの場合は、オーナーが同居または別フロアに居住し、共有するス ペースも多くなります。特にホームステイでは居住空間そのものを共有す るため、より「家族」に近い関係を築くことができます。カナダに来て日が 浅く、生活に慣れるまで数ヶ月間ホームステイを体験するという人が大半 のようですが、そのまま数年間家族同然の暮らしを続けている人も少なく ありません。

物件探し～契約

物件探し

賃貸物件を探す際は新聞や雑誌、インターネット等を利用して情報収集 します。コミュニティセンターや、図書館、レストランやお店等に貼り出さ れる広告を利用するのも良いでしょう。Craigslist(www.craigslit.org)や JPCanada(jpcanada.com)等のネット上のClassifiedサイトでは常に最新 情報がアップデートされています。居住エリアや値段、部屋数等の条件ご とに検索することのできるサイトもありますので、条件を限定して探した い場合には便利です。
アパート等が集中しているエリアでは実際に歩いて探すのもお勧めです。 月末から月初めにはテナント募集のサインが出ていることが多く、人気エ リアになるとあえて広告を出していない物件もあります。また、実際に見 ないと分からない周りの環境等を把握できるという利点もあります。 通常、アパート内に空きがでる場合、次のテナントを公募する前にアパー ト内に居住しているテナントに通知があります。*1) 知り合い等が居住して いる物件を紹介してもらうのも良いでしょう。また、アパートによっては ウェイティングリストを用意している物件もあります。実際に気に入った 物件があり、引越しをそれほど急いでいないという場合は問い合わせて みるのも一つの方法です。
*1) 居住人は入居審査を経ているため、知り合いという段階でレファレンスがとれるという利点がありま す。オーナー側も公募するよりも信頼おけるテナントを探せる方法として入居中のテナントに通知する ことが多いようです。

  • 内見
    気になる物件があれば、内見を申し出ます。内見の際には賃貸条件を 明確にしておきましょう。家賃、ハイドロ、ヒーター、インターネット、 ケーブル等のユーティリティは家賃に含まれるのかどうか、付帯する設 備、駐車スペースの有無等を確認します。設備状況の確認はもちろん ですが、メンテナンスレベルや、オーナーやマネージャーの人柄を見る ことも重要なポイントです。居住スペースを共有する場合は、オーナー やマネージャーだけでなく、できるだけ同居人と面会することもお勧め します。内見の際には確認すべき事項をメモし、分からないことがあれ ば質問し、明確にしておきましょう。契約してしまってから「こんなは ずではなかった」とならないように注意しましょう。
  • オファーの提出
    借りたい物件が決まったらオファーを出します。人気のある物件では 数件のオファーが集中することもあり、オーナーはその中からテナント を選ぶことになります。貸し主側もトラブルのない良いテナントを探し ています。家賃の支払いが滞ったり、他の住居人とのトラブルをおこし たりしないかどうかをチェックするためレファレンスを要求されること も多いので、前もって準備しておくと良いでしょう。*2）
    *2) レファレンスは、勤務会社や現在居住している物件のマネージャーやオーナーにとられることが多いで す。学生等の短期滞在者は滞在中の保証人がいればその人にお願いしましょう。
契約

オファーが受け入れられたら次は契約です。契約書には賃貸条件が書かれ ています。サインをする前にきちんと確認してください。内見時の説明と の矛盾点がないかどうか、不明瞭なことがあればこの時点で明確にしてお くことが重要です。契約時には通常家賃の半額をセキュリティデポジット （またはダメージデポジット）として支払います。入居日によっては最初の家 賃を同時に支払います。

  • 入居
    入居時にはオーナーもしくはマネージャーと共に「状況点検記録書」 （Condition Inspection Sheet）へ書き込みながら部屋の状況を確 認します。内見時には居住人がいて細かな点をチェックできないこと もあるでしょう。修理や交換が必要な物があればこの時点で申し出ま しょう。*3）問題がなければサインをし、後日コピーを受け取ります。
    *3) 入居時に修理のできないダメージ（カーペットの汚れや壁の破損等）があれば写真を撮ってプリントア ウトしマネージャーにサインしてもらい保管しておきましょう。たとえマネージャーが途中で代わってし まっても退居時にトラブルになる心配がありません。

● 退居時のチェック
退居する時には入居時の点検シートを元に再び部屋の中を確認します。 この時点で居住人の責任と思われる設備の損失等が見つかった場合は、 入居時に支払ったデポジットで修理されます。何も問題がなければデポ ジットは全額返金されます。退居時には入居時の状態に近づけるよう、綺 麗に掃除し、修理が必要な箇所は直しておく必要があります。

快適に暮らすために

賃貸物件で快適に暮らすには、オーナー、マネージャー、同居人とのコ ミュニケーションは不可欠です。生活し始めてから気づくライフスタイル や価値観の違いから生じる問題もあるでしょう。小さなことでもそのまま にしておけば後で大きなトラブルになることも。不満を抱えたまま遠慮し ながら生活するのではなく、問題が発生した時点で早期解決できるよう話 し合いの場を設けることも必要です。

● 賃貸に関する法律
BC州では賃貸契約に関する法律(BC Residential Tenant Act)により、テ ナント契約、家賃の値上げ、メンテナンス、又貸し、レンタル解消等に関す る規定が設けられています。「不当に家賃の値上げを要求された」、「休 暇中に部屋を又貸ししたいけれどどうすべきか」、「家賃の支払いが滞って いる」、「テナントが騒がしく、契約を解消したい」等の問題が発生した場 合はオーナー・テナント共に規定に沿っているかどうかを確認することが 大切です。賃貸に関する詳細はwww.bclaws.ca/default.htmlを参照し てください。

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不動産の購入

自分の住む家を買う、投資のために物件を買う、購入の目的は様々 ですが、不動産は人生の中で一番大きな買い物といえるでしょう。高 額であるだけ不動産選びは慎重に行わなければなりません。信頼で きる専門家に依頼し、賢く購入したいものです。

不動産購入を決めたら

「不動産を買おう」と決めたらまず何から始めればいいのでしょうか。 ここでは不動産購入の手順を紹介します。

不動産エージェントを選ぶ

購入のための住宅物件を探すには、自分で「FOR SALE」の看板が掲げら れた売り物件や、新聞やウエブサイトに掲載されている売り物件の中か ら探すことも可能ですが、不動産売買専門業者を使って探す方が効率的 で安心かつ安全です。信頼 かつ安心できる不動産エー ジェントを選ぶことは不動 産購入の重要なポイントに なってきます。
購入の際は、まず最初に不 動産市場状況を把握するこ とが大切です。 一般的に売主はできるだけ 高い価格で販売したいです し、買主はできるだけ安く 購入したいものです。不動 産の価格は、最終的に様々 な事情が考慮された上で、 売主と買主の意向が折り 合った接点で決まります。 買主が不動産市場状況を よく理解していれば問題は ありませんが、もし不動産 エージェントの選択をひとつ間違えば、高い買い物をすることになりかね ません。
このような場合、バンクーバーでは当然のこととして買主の責任となりま す。不動産に虚偽の表示があった場合などは例外ですが、一般的には契約 した後では売主や不動産エージェントを責任追及することはできません。 物件選びから引き渡しまで、信頼できる不動産エージェントを選んで依頼 することが賢明な方法といえるでしょう。

● 不動産業者に依頼するメリット
不動産業者は売買交渉の折に、経験に基づいて顧客の利益を保護するた めに働きます。バンクーバーでは殆ど全ての売り物件は、まず不動産協会 の共通リストに登録され、不動産業者はその共通登録リストを基に顧客 のニーズに合った物件を選び効率的に案内します。 また不動産購入時には、その購入予定の不動産について確認すべき事柄 (登記内容やコンドミニアムの住民組合内規など)がいくつかあります。専門 知識を持った不動産業者はそれらの事柄を顧客に代わって確認するの で、煩雑な手続き等を安心して任せることができることも利点としてあげ られます。

物件を探す
    入居物件見学の際には大きく分けて次の3点を考慮します。
  • 物件の所在地域
    地域には、高級住宅地、都市型コンドミニアム街、郊外のベットタウン、 個々の国々からの移住者が多く集まってコミュニティを作っている地 域から、一見良さそうな街でも実は犯罪率が高い地域などもあり、多 種多様です。物件を選ぶ際は、地域を十分に確認・考慮する必要があ ります。
  • 物件のタイプ
    物件には大きく分けて次の3種類のタイプがあります。 どのタイプを選ぶかは家族構成や生活スタイル、子供の学校や趣味な どを考慮した上で決定します。

    　○ 一戸建て
    　○ タウンハウス
    一戸建てとアパートメントの中間のようなスタイルで、通常は2~3階 建てで、上下には他のユニットが接していませんが、左右には他の ユニットが接していて、ユニットごとに外から直接入る玄関ドアや小 さな庭があるような集合住宅です。
    　○ アパートメント
    日本でいうマンションと同タイプの物件です。

  • 物件のメインテナンス(維持管理)状況
    比較的に新しい建物でも、これまでに住んでいた人のメインテナンス (維持管理)が悪いがために、物件の評価価値が下がってしまい、平均よ り低い価格で売っているケースもあります。
    このような物件の場合、購入後も色々な修理に費用がかさみ、結局は 高い買い物をしてしまう恐れもあります。
    一方、建物がたとえ古くても、これまで住んでいた持ち主のメインテナ ンスが良いと、購入後も比較的に故障や問題が少なく安心ですし、引 き続き良いメインテナンスを施せば、良い価値を維持でき、将来、販売 市場に出した場合には良い価格で売れるでしょう。
オファーの提出

自分の目で確かめた上で十分に気に入った物件であれば、できるだけ早 めにオファー (購入申し込み)をしましょう。
オファーの内容には、希望購入価格(買値)、支払い方法(現金もしくはロー ン)、決済ならびに引き渡しの希望日などが含まれていなければなりませ ん。この行為は全て不動産エージェントを通して行われます。

交渉～売買成立

買主側のオファーに対して、売主側からの返事があります。 売主は、希望売却価格(売値)、買主のローン購入を承認するかどうか、売主 側の決済ならびに引き渡しの希望日等を不動産エージェントに伝えます。 不動産エージェントは買主と売主間の交渉を行います。交渉がひと通り終 わり買主と売主の条件が折り合えば、売買契約は成立します。

● 弁護士／会計士を選ぶ際のポイント
バンクーバーでの不動産売買の決済手続きは、弁護士または司法書士が 行います。安心して決済手続きを行うためにも、信頼できる弁護士又は司 法書士を選ぶことは重要です。
弁護士または司法書士を探す場合は次の事項を確認し、どの弁護士また は司法書士が適しているか見極めましょう。

　- 日本人の弁護士か、カナダ人の弁護士または司法書士のどちらに依頼 した方がよいか?
　- 不動産売買決済手続きの経験が豊富かどうか?
　- 日本人の不動産購入を以前扱ったことがあるか?
　- 弁護士費用または司法書士費用が妥当か?

決済手続き

不動産売買の決済手続きは、弁護士または司法書士が行います。 売り主側、買い主側の弁護士又は司法書士の間で不動産売買決済関係書 類の作成、確認作業が行われます。
内容に問題がなければ、買い主は決済に必要な金額を買主側の弁護士ま たは司法書士へ預け、この書類にサインをします。そして、売主もこの書 類へサインをし、買主側の弁護士または司法書士が登記所へ登記の名義 を買主へ変更する申請をします。それと同時に買い主側から購入金額が 売主側へ支 払われ、決済手続きが完了します。

引き渡し

引き渡しの当日は、物件の状態が売買契約通りであるかを確認します。 物件購入には、物件の価格以外に一般的には下記の諸経費がかかります。 不動産購入の際には、物件価格以外にかかる諸経費を考慮して支払いプ ランをたてましょう。

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不動産購入に伴う費用と税金

不動産取得税

物件価格のはじめの20万ドルに対し1%、それを超える残りの価格に対し 2%の不動産取得税がかかります。

消費税

新築住宅物件、商業物件、土地などを購入する場合は、消費税（12％です が、購入金額によっては割引があります)がかかります。中古住宅物件を購入の 場合は免除されます。

弁護士費用または司法書士費用

登記手続きは弁護士または司法書士が行いますが、弁護士の場合は約 $1,000~$2,000、司法書士の場合は約$600~$1,000が登記手続き費用と してかかります。
上記の他に、その年の不動産税の日割り計算分や、コンドミニアム購入の 場合は 住民組合費の日割り計算分などが調整されます。 尚、購入時に買主側は不動産手数料がかかりません。バンクーバーの不動 産売買では、売主側が支払う不動産手数料を一括して支払います。

● Property Taxについて
バンクーバー市以外は年1回7月初め、バンクーバー市は年2回に分けて2月 と7月の初めに、1年分のProperty Taxを納税します。納税額は不動産税評 価額の約0.4%強です。尚、所有者が居住している場合や、所有者がシニア の場合は、納税額に割引があります。

ファーストバイヤーの特典

カナダ在住の人が初めて不動産を購入する場合は、物件の価格に応じた 免税の特典があります。物件の資産評価(通常は購入金額)が$425,000以下 の場合は、Property Transfer Tax (初めの$200,000に対して1%、残りの金額 に対して2%)が免除されます。$425,000以上の場合は段階的に免除額が減 り、$450,000を超すと免除額はなくなります。
また、ご自分のRRSP(非課税退職預金)から$25,000まで引き出して、不動産 購入の資金として使用しても、引き出した金額は課税されません。

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不動産の売却

売主にとって物件がどれ位の価格で売却できるかは一番の関心事。 より高価で売却するには、実際の市場価格を加味しながら冷静に判 断することが大切です。

不動産売却を決めたら

売主はもちろん高値での売却を望みますが、販売価格を設定する前に下 記項目をご確認しましょう。

リノベーション／クリーニング

まず所有している不動産物件の状態をチェックしましょう。販売するため に大掛かりなリノベーションは必要ありませんが、物件を少しでも高値で、 そしてできるだけ早く売却するには、壁やカーペットの汚れや修繕が必要 な箇所等は市場に出す前にきれいに修復し、物件の第一印象をより良くす るように心掛けましょう。この費用を惜しんだために何ヶ月も売却できな かったケースや、逆に少しの手直しを施すことにより、速やかに売却でき た物件もあります。

市場状況の調査

実際の市場価格を冷静に判断するため、不動産市場状況を知ることが大 切です。特に、地域、物件のタイプ、土地や建物の広さ、メンテナンスの状 態などの条件が似ている他の不動産物件の、できれば6ヶ月未満の売買動 向をよく研究する必要があります。その上で所有の不動産の市場価格を推 測し、販売価格を設定します。
不動産業者はその物件の市場価格を査定し、それを参考に売主は販売価 格を決定します。その後、不動産業者は近隣の不動産市場状況を調べてタ イミングを見計らって販売を開始します。
販売方法は一般的には不動産協会のマルチプル・リスティング方式で販売し ます。これは販売依頼を請け負った不動産業者が窓口となり、全不動産協会 員が協力して物件を販売する方法で、短期間で良い結果が期待できます。

不動産売却に伴う費用と税金

物件売却には下記の諸経費がかかります。

不動産手数料

売却価格のはじめの$100,000に対し7%、それを超える残りの価格に 対し2.5%の不動産手数料がかかります。

弁護士費用または司法書士費用

弁護士の場合は約$500~$1,000、司法書士の場合は約$300~$600。

値上がり益に対する所得税

カナダ居住者の場合、本宅用物件なら非課税、別荘や投資用物件なら値 上がり益の50%が課税所得となり、他の取得と合算して累進課税、非居 住者の場合は、値上がり益の25%を納税しなければなりません。 上記の他、その年の不動産税の日割り計算分や、コンドミニアム売却の場 合は住民組合費の日割り計算分が調整されます。

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スペシャリストに聞くQ & A　～不動産購入編～

Q. 不動産購入のメリットは？

A.不動産購入には下記のようなメリットがあると考えられます。
● 税金対策
御自宅用として購入されますと将来の値上がり益に対しては非課税扱 いとなります。
● 長く住めば賃貸よりも得
仮に月$2,000の家賃を10年間支払うと計$240,000を支払うことにな ります。かたや持ち家の場合は家賃を支払う必要が無く、また将来の 値上がり益も期待できます。
● 不動産の含み益
バンクーバーは世界各地に住んだ経験のある人々が、最終的に当地を 永住地として選ぶ程に魅力的な都市と認識・評価されておりますので、 将来的な人口増加による不動産価格の安定的な上昇が期待でき、含み 益をもたらす可能性が十分にあります。
● 不動産投資
不動産投資は、安全且つ健全でインフレに一番強い資産形成の方法と 考えられています。

Q. 不動産購入時、今後消費税（HST）はどのように課税されますか？

A.HSTは、12%が物品の購入時やサービス費用等に課税されます。 不動産を購入する場合はどのようにHSTがかかってくるのか、また、 不動産市場にHSTがどのように影響するのかをご説明します。
まず、新築の住宅用不動産物件を購入する場合、購入金額の12%がHSTと して課税されます。ただ、ご自分が主に居住する為に新築の住宅用不動産 物件を購入する場合には幾らかの割引が受けられます。割引は州税分と GST分にそれぞれあり、州税分の7%に対してはその額の71.43%で、最高 割引額は$26,250までとなり、一方のGST分の5%に対しては、購入金額が $350,000まではその36%、購入金額が$350,000以上からは段階的に割 引額が少なくなり、$450,000で割引は消滅します。
一例として、これを表にしますと下記の通りです。

購入金額GSTの割引額州税の割引額合計割引額
$350,000$6,300$17,500$23,800
$525,000$0$26,250$26,250

また、この割引は、物件をテナントに貸して賃貸収入を得る目的で新築の 住宅用不動産物件を購入した場合も適用されます。
一方、商業用不動産物件を購入する場合は12%のHSTがかかり、残念な がら割引はありません。商業用不動産物件を借りる場合のリース代にも 12%のHSTがかかり、やはり割引はありません。

Q. エリアごとの不動産市場価格を教えてください。

A.まず、バンクーバーの各地域をご説明致しますと、バンクーバー市を 中心に北にノース・バンクーバー市、東にバーナビー市、南にリッチモ ンド市が隣接し、それらの地域へはダウンタウンから車で30分ぐらいの 距離にあります。また、その外側にコキットラム市、ポート・コキットラム 市、ニュー・ウエストミンスター市があり、ダウンタウンからは車で約45分 です。一方、ダウンタウンの北西の対岸に風光明媚なウエスト・バンクー バー市があり、ダウンタウンから車で10分です。尚、一般的にバンクー バー市の場合は、ウエストサイド地区とイーストサイド地区の2地区に分け て考えられます。各地域の不動産価格は、下表をご覧ください。

201１年4月現在のエリア別不動産価格と2001年からの値上がり率 グレーター・バンクーバー
住宅タイプ地域 平均的な住宅の価格 値上がり率
住宅総合 グレーター・バンクーバー $622.991 2.63倍
戸建住宅 $879.039 2.60倍
バンクーバー(ウエスト) $1,970,056 3.27倍
バンクーバー(イースト) $808,008 2.74倍
ノース・バンクーバー $979,949 2.45倍
ウエスト・バンクーバー $1,637,312 2.41倍
バーナビー $903,022 2.66倍
ニュー・ウエストミンスター $622,753 2.57倍
リッチモンド $1,084,694 3.20倍
サウス・デルタ $716,732 2.34倍
コキットラム $697,022 2.45倍
ポート・コキットラム $592,495 2.50倍
メープル・リッジ $464,818 2.12倍
ピット・メドウ $526,332 2.16倍
ポート・ムーディー $725,113 2.18倍
スコーミッシュ $447,007 1.70倍
サンシャイン・コースト $411,535 2.34倍
タウンハウスグレーター・バンクーバー $514,670 2.50倍
バンクーバー(ウエスト) $820,316 2.93倍
バンクーバー(イースト) $539,696 2.52倍
ノース・バンクーバー $633,455 2.48倍
バーナビー $505,015 2.53倍
リッチモンド $558,629 2.69倍
サウス・デルタ $501,405 2.69倍
コキットラム $445,822 2.40倍
ポート・コキットラム $403,277 2.22倍
メープル・リッジ／ピット・メドウ $306,602 2.13倍
ポート・ムーディ $415,747 2.48倍
アパートメント グレーター・バンクーバー $409,242 2.66倍
バンクーバー(ウエスト) $527,089 2.68倍
バンクーバー(イースト) $350,514 2.87倍
ノース・バンクーバー $392,283 2.50倍
ウエスト・バンクーバー $680,192 2.44倍
バーナビー $370,314 2.77倍
ニュー・ウエストミンスター $309,324 2.51倍
リッチモンド $360,425 2.93倍
サウス・デルタ $384,949 2.51倍
コキットラム $303,181 2.59倍
ポート・コキットラム $251,174 2.94倍
メープル・リッジ／ピット・メドウ $245,317 2.61倍
ポート・ムーディ $304,180 2.60倍
Q. 不動産購入の際のアドバイスをお願いします。

A.あまり無理をせず、ご自分の予算に合った物件の購入をお勧めしま す。物件の販売価格が適正かどうかが大いに気になるところですが、 自分自身で常に情報を収集しながら見定めることが大切です。不安な時 は不動産業者にいろいろ相談してみましょう。

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